เช่าตึกมาปล่อยเช่าช่วง (Sub-lease) ทำหอพัก จดทะเบียนอย่างไรให้ถูกกรมพัฒน์ฯ และแก้ปัญหา VAT ที่เก็บผิดทำอย่างไร?

การทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบ "เช่ามาเพื่อปล่อยเช่าต่อ" (Sub-lease) กำลังเป็นที่นิยมอย่างมากในปัจจุบัน โดยเฉพาะโมเดลที่บริษัทหลักไปเช่าที่ดินและตึก แล้วนำมาปล่อยเช่าช่วงต่อเพื่อทำธุรกิจหอพักนักศึกษา แม้โมเดลนี้จะดูตรงไปตรงมา แต่ในมุมของบัญชีและภาษีกลับมีหลุมพรางสำคัญ ทั้งเรื่องวัตถุประสงค์บริษัทที่ไม่ครอบคลุมและการเรียกเก็บ VAT ผิดประเภท ซึ่งอาจสร้างปัญหาใหญ่ตามมาได้หากไม่เตรียมการให้ดีครับ

1. ด้านกรมพัฒนาธุรกิจการค้า "วัตถุประสงค์" ต้องชัดเจน

ก่อนจะเริ่มเก็บค่าเช่า สิ่งแรกที่ต้องตรวจสอบคือหนังสือรับรองบริษัท ปัญหาที่พบบ่อยคือหลายบริษัทจดทะเบียนครอบคลุมแค่การ "ซื้อขาย" แต่ลืมระบุเรื่องการ "ให้เช่า" หรือ "ให้เช่าช่วง" ซึ่งอาจส่งผลให้การทำนิติกรรมสัญญาเช่ามีปัญหาทางกฎหมาย หรือกรรมการทำเกินอำนาจหน้าที่ได้

สิ่งที่ต้องทำ: ควรยื่นจดทะเบียนแก้ไขเพิ่มเติมวัตถุประสงค์ (แบบ บอจ.2) ให้ครอบคลุม เช่น "ประกอบกิจการค้าที่ดิน จัดสรรที่ดิน ปลูกสร้างอาคาร... เพื่อจำหน่าย ให้เช่า หรือให้เช่าช่วง" เพื่อความปลอดภัยในการดำเนินธุรกิจระยะยาว

2. ด้านกรมสรรพากร เรื่อง VAT "เช่าตึก" vs "เช่าเฟอร์นิเจอร์"

นี่คือจุดที่หลายบริษัทเข้าใจผิดมากที่สุดจนนำไปสู่การออกใบกำกับภาษีที่ผิดพลาด โดยหลักการที่ถูกต้องคือ การเช่าอสังหาริมทรัพย์ (ตึก/ห้องเปล่า) จะได้รับ ยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) ผู้ให้เช่าต้องออกเพียงใบเสร็จรับเงินและผู้เช่าหัก ณ ที่จ่าย 5% ในขณะที่การเช่าสังหาริมทรัพย์ (เฟอร์นิเจอร์/แอร์) หรือค่าบริการ ต้องเสีย VAT 7%

เทคนิคแนะนำ: ในทางปฏิบัติที่ดีควรแยกสัญญาเช่าตึก (No VAT) กับสัญญาเช่าเฟอร์นิเจอร์ (มี VAT) ออกจากกัน เพื่อเป็นการวางแผนภาษีที่ถูกต้องและช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายได้อย่างเหมาะสม

3. กรณีศึกษา: ถ้าพลาดเก็บ VAT ค่าเช่าตึกไปแล้ว แก้ไขอย่างไร?

หากบริษัทเผลอเรียกเก็บ VAT ค่าเช่าตึกและนำส่งสรรพากรไปแล้ว ทั้งผู้ให้เช่าและผู้เช่ามีความเสี่ยงทางภาษีทันที โดยผู้เช่าจะถือว่านำ "ภาษีซื้อต้องห้าม" มาใช้ วิธีแก้ไขคือผู้ให้เช่าต้องหยุดเก็บ VAT ในงวดถัดไปและพิจารณาคืนเงินให้คู่ค้า ส่วนผู้เช่าต้องรีบยื่นแบบเพิ่มเติม (ภ.พ.30) เพื่อคืนเงินภาษีพร้อมเงินเพิ่ม 1.5% ต่อเดือนให้ครบถ้วน

การบันทึกบัญชีใหม่: สำหรับเงินค่า VAT ที่จ่ายไปแล้วและขอคืนไม่ได้ ให้นำมาบันทึกเป็น "ค่าเช่า (ค่าใช้จ่าย)" ของบริษัทแทน เพื่อใช้ในการลดหย่อนภาษีเงินได้นิติบุคคลตอนสิ้นปี

บทสรุปสำหรับผู้ประกอบการ

การทำธุรกิจ Sub-lease ไม่ใช่แค่การหาผู้เช่า แต่ต้องแม่นยำเรื่องประเภทรายได้เพื่อแยกแยะภาษีมูลค่าเพิ่มให้ถูกต้อง การวางแผนที่ดีตั้งแต่เริ่มต้นจะช่วยลดความเสี่ยงในการถูกตรวจสอบย้อนหลัง หากคุณกำลังกังวลเรื่องสัญญาเช่าหรือต้องการแก้ไขวัตถุประสงค์บริษัทให้ถูกต้อง สำนักงานบัญชีสยาม พร้อมให้คำปรึกษาและดูแลธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณให้เดินหน้าได้อย่างมั่นใจครับ